פסק-דין בתיק ת"א 4886/09

1.         ביום 16/11/12  ניתן פסק דין ועליו הוגש ערעור וערעור שכנגד. פסק הדין ניתן בשני תיקים שאוחדו שהיו תביעות הדדיות. ביום 11/9/13 קיבלה ערכאת הערעור את הערעורים ופסק הדין בוטל תוך קביעות של ההשלמות שבית המשפט נדרש להם ( ע"א 1438-01-13. להלן: "פסק הדין בערעור"). ביום 10/2/14 דיווח עו"ד ירון הוד כי מרשו, ציון חדד, נפטר ביום 21/11/13. טרם הוגשה בקשה לתיקון כתב התביעה/כתב ההגנה. לנוכח שביהמ"ש נדרש להשלים את פסק דינו ינתן פסק הדין על פי הצדדים המקוריים. להלן יכונה ציון חדד המנוח: "המוכר" בתביעה בת.א. 4886/09 ו "המשכיר" בת.א. 39024-03-10. התובע מס' 1 יכונה בפסק הדין " אדרי" בתביעתו ו" אדרי"  בתביעה נגדו. התובע מס' 2 יכונה: "המחזיק" או "שרלי אדרי" בכל פסק הדין.  

 2.        ת.א. 4886/09 - בתביעה זו עתר אדרי לאכיפת חוזה מכר בינו לבין המוכר של חנות ברחוב אברהם אבינו 91/6 בעיר באר שבע הרשומה בחברת שיכון ופיתוח ובמנהל מקרקעי ישראל כחנות מספר 902/06 (להלן: "חנות מס' 6"). העילה של התביעה היא כי המוכר ביטל עמו את העסקה.

בית המשפט הונחה על ידי ערכאת הערעור לקבוע ממצא האם ומתי פנה ציון חדד לאדרי להשלים את העסקה בבחינת השלמת התמורה ו/או סילוק החובות; מתי פנה רפאל אדרי לציון חדד לתשלום התמורה והסדרת החובות ונדחה על ידי ציון חדד; האם חדד ידע כי הזכויות רשומות על שמו ומשמעות זיכרון הדברים מיום 21/8/07; מי הכשיל את החתימה על הסכם מכר חדש; קביעת הנטל על איזה צד להוכיח את קיומם של החובות של שרלי אדרי (כפי שהוסכם בזיכרון הדברים), בהינתן כי הוכחו חובות ארנונה רק על חנות מס' 7 שאינה נשוא הסכם המכר, וזיכרון הדברים. סוגיות אלו יקבלו ביטוי בניתוח העובדות והראיות כאמור להלן.

ת.א. 39024-03-10 - בתביעה זו נתבעו ע"י המשכיר אדרי, בנו שרלי אדרי ואילן פיטוסי, לתשלום דמי שכירות והוצאות נלוות, כולל חשמל וארנונה. מדובר בעסק מסוג "פיצוציה" שהתנהל בחנות מס' 6 לבד או יחד עם חנות 91/5 הצמודה לחנות מס' 6 (ממצא שלא בוטל בערעור - סעיף 6 לפסק הדין) ולפי טענת המשכיר הייתה פלישה גם לחנות מס' 7.

בית המשפט התבקש להייחס לשאלה העובדתית האם המחזיק נכנס לנעלי השוכר החוזי כמחזיק ואם כן באילו חנויות.

בהתבסס על קביעה זו בית המשפט התבקש להתייחס לסוגיה של חיוב דמי שכירות לגבי כל אחד מהנתבעים, כולל התקופות של השכירות; כן התבקש בית המשפט לתת החלטה בשאלה של חוב חשמל שנתבע וכן חוב ארנונה. בית המשפט גם ביטל את חיוב הנתבעים בפיצוי בגין עגמת נפש לאור אי בהירות הטעם לכך על לפי סעיף 11 לפסק הדין. 

3.         אפתח בעסקת המכר - ת.א. 4886/09

            ראשיתו בזיכרון דברים בכתב יד שהוא מיום 1 בחודש אוגוסט 2007 (כתב היד בספרה 7 לא ברור ולכן נדמה היה שמדובר ב-2004 אך אין מחלוקת שהכוונה היא ל-7 - מוצג יח' למוצגי האדרי). בזיכרון הדברים הוגדרה העסקה כמכירה של חנות או החנות, מבלי לתת לה פרטים מזהים. תוכן ההסכמה היא סכום העסקה בסך של 35,000$ כולל מע"מ, תשלום מקדמה של 5,000 ש"ח והיתרה תוך 90 יום לפי שער יציג באותו יום. הוסכם גם על כך שצד א' (מילה לא ברורה - מ.ו), טאבו וגם הוסכם על 10,000 ש"ח פיצוי מוסכם על הפרה.

            כעבור כמעט חודש, ב-29/8/07 נכרת חוזה מכר המגדיר את העסקה להיות חנות בת 1 חדרים, שהיא חנות מס' 6 (מוצג יא' למוצגי התובע), כאשר הביסוס לזיהוי הוא אישור המינהל שהיווה חלק בלתי נפרד מהחוזה (מוצג ו' למוצגי האדרי). בחוזה המכר תורגמה ההסכמה נשוא זיכרון הדברים מיום 1/8/07 כפי שהוסכם, דהיינו, תשלום 5,000 ש"ח במעמד החתימה והיתרה של 33,900$ כולל מע"מ עד ליום 29/11/07 על פי שער יציג ביום התשלום בפועל. הוסכם, כי בכפוף לתשלום החוזי תועבר החזקה ביום 29/11/07 ובכפוף לתשלומים חיובים חוזיים ע"י האדרי, יועברו הזכויות על שם אדרי עד ליום 1/12/07 (סעיף 4 לחוזה). הגם שהחוזה נכרת בין המוכר לאדרי, החוזה מגדיר כל אחד מהם בלשון רבים.

הקושי בחוזה נוצר בהוראות סעיפים 6, 7, 9 שלא תאם עסקה בה אדריהוא אביו של המחזיק בפועל, בנו, שגיסו של הבן (אילן פיטוסי), הוא השוכר החוזי. שכן הניסוח נותן מענה לנכס בחזקת המוכר עד למסירת החזקה, ומטיל עליו את חובת תשלום תשלומי החובה השוטפים. אני מאמינה למוכר שהסכים לעסקה בגלל שהתייאש מלהשתלט על רכושו כמשכיר, אך כל הסוגיה הזו לא קיבלה כל התייחסות בין בזיכרון הדברים שקדם לעסקה ובין בחוזה. החוזה מדגיש גם כי למועד כריתת החוזה טרם התקבל אישור החברה המשכנת ולכן ניתנה לאדרי הזכות ב" והואיל השני", לבטל את העסקה תוך 30 יום ממועד קבלת האישור ללא שהמוכר יוכל לטעון לכל סעד או פיצוי. לצד זה המוכר הצהיר בסעיף 2(ב) כי החנות "חופשייה ופטורה מכל שעבוד ו/או משכנתא ו/או זכויות צד ג' כלשהו", מבלי שהיה בידי המוכר, על פי החוזה, אסמכתא לכך. עד לתום שמיעת הראיות לא הוצגה אסמכתא מהחברה המשכנת ע"י מי מהצדדים.

לטענת אדרי הוא ניסה לקיים את העסקה על ידי תשלום יתרת התמורה והמוכר לא איפשר לו .

בהמשך הוא התבקש על ידי עו"ד לימור לוגסי לחתום על מסמך שמבטל את החוזה ללא ביטול ההסכמות (מסמך שלא הוגש - מ.ו.) ולחתום באותו יום על זיכרון דברים ובו הסכמות חדשות מעבר לתמורה וזיהוי החנות.

4.         על פי זיכרון הדברים מיום 21/7/08 המועד לקשירת חוזה מכר חדש, כמוסכם בזיכרון הדברים, הוא תוך 14 ימים מיום "שיודיע המוכר על רישום הזכויות בנכס על שמו" (סעיף 2 לזיכרון הדברים). כמו כן הוסכם, כי "הצדדים מתחייבים לפעול ללא דיחוי לשם ביצוע העסקה, על כל המשתמע מכך, ולנקוט כל פעולה הנדרשת לשם הוצאת עסקת המכר מן כח אל הפועל מיד עם הידרש צד לעשות כל פעולה שהיא" (סעיף 5 לזיכרון הדברים). יחד עם זאת נקבע, כי חובותיו של שרלי אדרי יוסדרו "תוך 60 ימים מהיום" (סעיף 7 לזיכרון הדברים).

על פי החוזה המועד לתשלום יתרת התמורה היה 29/11/07. ההסדר החוזי גם נקב בסכום של 33,900$ בשקלים לפי השער היציג. לטענת המוכר, הוא ביקש להשלים את העסקה ולקבל את התמורה, אך אדרי לא שילם אותה. גרסת אדרי לקיום חוב זה, שהוגדר על פי החוזה להיות תנאי יסודי (סעיפים 3, ו-11 לחוזה המכר) היתה כי הוא פנה למוכר, אחרי החתימה, והוא ביקש לשלם לו: "סכומים שונים על חשבון תמורת החנות. באחד הפעמים היה אף עד לכך אורן קדוש" (סעיף 17 לתצהירו). בהמשך, בסעיף 20 לתצהירו הוא מספר ש "לפחות עוד פעמיים שהצעתי לנתבע כספים...". גם בסעיף 20 אין הגדרה של הסכומים.

על פי גרסת אדרי, הוא פנה לבצע תשלומים על פי חוזה המכר במספר מקרים אך הוא נדחה ע"י המוכר, כאשר פעם נכח בכך גם עד מטעמו, אורן קדוש. אחרי ביטול הסכם המכר, כאשר חלף זמן והמוכר התחמק מקבלת יתרת התמורה וחתימה על חוזה חדש הוא לקח הלוואה מהבנק על סך של 100,000 ש"ח. לגרסתו המוכר ישב ב "שב ואל תעשה", ואילו הוא המתין לבצע את התשלום (סעיפים 29 - 30 לתצהירו). אדרי קושר את המועדים שבהם הוא ניסה לשלם, להליך הגשת תביעת הפינוי ע"י המוכר נגד אילן פיטוסי (סעיף 31 לתצהירו). ההלוואה היא מיום 25/12/08 (מוצג ב' למוצגי רפאל ושרלי אדרי), פסק דין הפינוי הוא מיום 13/11/06 (מוצג יג' למוצגי ציון חדד) והליכי הפינוי בהוצל"פ החלו כבקשה למתן צו פינוי מיום 21/9/09 (מוצג יט' למוצגי רפאל ושרלי אדרי), אחרי ביטול זיכרון הדברים (מכתבו של עו"ד ירון הדד מיום 17/5/09, שבהמשכו היתה שיחה בינו לבין עו"ד יואל נעים ביום 1/6/09 - מוצג יז' למוצגי ציון חדד). גם העד של אדרי העיד ללא מיקוד בתאריכים. שרלי אדרי אישר תשלום של 10,000 ש"ח בסמוך לתשלום של 5,000 ש"ח ללא מיקוד לתאריך ( עמ' 35 לפרוטוקול). לא הוצגו ראיות שניתן לייחסם לשנת 2007.

אדרי מדגיש שהסירוב לקבל את יתרת התמורה היה בגלל דרישה שיסולקו חובות אילן פיטוסי על החנות, חשמל, מים וארנונה, וכאשר אדרי כן ביקש לשלמה, המוכר דחה אותו בטענה שחלף זמן רב, ואדרי לא עמד בתנאי החוזי ( עמוד 17, 24 לפרוטוקול), וגם כי לא היה זקוק לכסף ( עמוד 19 לפרוטוקול). שרלי אדרי העיד, כי ידוע לו שאביו פנה אחרי חתימת החוזה לשלם כספים ונדחה ע"י המוכר. הוא שאל את אביו מדוע הוא לא משלם את יתרת הכספים, ועל כך השיב לו אביו: "כי הנתבע טוען שהנכס לא רשום על שמו מאחר וקיימת מניעה הקשורה בחובות שיש על החנות" (סעיף 14 לתצהירו). אורן קדוש נשאל מה הסכום שאדרי ביקש לשלם כשהוא התלווה אליו והשיב: "סכום של 5,000 - 10,000" (עמוד 41 לפרוטוקול מול שורה 13).

5.         על פי גרסת המוכר מלכתחילה הוא הסכים למכור את חנות מס' 6 כי נואש מכך שאיבד את רכושו לידי אילן פיטוסי והתובעים, שגם החזיקו בחנות וגם לא שילמו בין דמי שכירות ותשלומי חובה ולא ניתן היה לפנות אותם. התהליך שהסתיים בביטול זיכרון הדברים הוגדר ע"י אדרי כתרגיל של המוכר להביא לסילוק החובות ולהתחמק מהעסקה.

בתכתובת בין באי כוח הצדדים שהוגשה, מדגיש עו"ד ירון הוד בשם מרשו, אחרי משלוח הודעת הביטול, כי מרשו היה מוכן לבחון את המשך העסקה, אם קודם כל יוסדרו החובות שיצרה משפחת האדרי, בגין החנויות, הן בחברת החשמל והן בעיריית באר שבע, ואז ניתן לדון בחוב שכר הדירה ובקיום העסקה (נספח יב' למוצגי האדרי). במכתב הביטול מתמקד עו"ד ירון הוד, בשם מרשו, בחובות הארנונה כחלק מחובות העסק שהיה צריך לסלק (מוצג ג' למוצגי האדרי). יצוין, כי עו"ד ירון הוד נסמך במכתבו על חוזה המכר על אף שזה כבר בוטל.

6.         סוגיית החובות מודגשת גם ע"י המוכר כמכשלה. אומר המוכר: "אין לי מושג למה עורכת הדין שלהם (לימור לוגסי - מ.ו) ציינה בהסכם כי צריך להעביר את הזכויות בחנות על שמי. החנות רשומה והייתה רשומה על שמי מימים ימימה. המכשלה בהעברת הזכויות בחנות היתה החובות הרבים שהנתבעים יצרו במהלך השנים הארוכות בגין השימוש בה" (סעיף 77 לתצהירו), ובהמשך בסעיף 78 הוא מצהיר: "הסכם המכר לא קוים מצד הנתבעים. הם לא סילקו את החובות להם התחייבו. או אז נחתם ביום 21/7/08 זכרון דברים...".